La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de vivienda), publicada en el Boletín Oficial dl Estado (BOE) del día 25 de mayo, se enmarca entre las reformas incluidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España y regula, principalmente, aspectos de política de vivienda desde una vertiente jurídico-pública.
Además, introduce modificaciones relevantes, entre otros aspectos, en la Ley de Arrendamientos Urbanos en materia tributaria, en este caso, centradas en el IRPF e IBI que comentamos a continuación.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador persona físicas a efectos del IRPF, salvo que el arrendamiento se realice como una actividad económica.
Si el arrendamiento del inmueble se destina a vivienda, la normativa actual regula una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo declarado por el contribuyente determinado conforme a la normativa del IRPF. La Ley de vivienda modifica esta reducción prevista para arrendamiento de vivienda en el ámbito del IRPF y se crean reducciones incrementadas condicionadas al cumplimiento de determinados requisitos.
Debe remarcarse que a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de vivienda les seguirá resultando de aplicación la reducción del 60% prevista en la normativa del IRPF previa a esta modificación.
Seguidamente relacionamos las nuevas reducciones previstas en esta Ley, que no serán aplicables cuando el contrato de arrendamiento incumpla las limitaciones de renta recogidas en el nuevo apdo. 6 del art.17 de la LAU.
- Reducción general del 50% (actualmente 60%). Se aplicará con carácter general, cuando no resulten de aplicación los porcentajes incrementados. Esto supone una reducción respecto de la prevista en la normativa actual, del 60%.
- Reducción incrementada del 90% Se aplicará cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- Reducción incrementada del 70% Se aplicará cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. (Se entiende por mercado tensionado cuando el inquilino aporta más del 30% de la renta media de los hogares para pagar el alquiler, cuando el propietario aporta más del 30% de la renta media de los hogares para pagar la hipoteca. También es un mercado tensionado cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya subido tres puntos más que la inflación).
Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos para esta reducción.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Reducción incrementada del 60% Se aplicará cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Recargo por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente
El actual texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales regula la posibilidad de que los Ayuntamientos pueden exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados. A partir de la entrada en vigor de esta Ley:
- Tiene la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
- Los Ayuntamientos pueden establecer el recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del Impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.
- Los Ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
- Se considerarán justificadas las siguientes causas:
- El traslado temporal por razones laborales o de formación.
- El cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
- Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
- Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
- Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma.
- Que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.
La situación de inmueble desocupado con carácter permanente se realizará mediante declaración municipal y requerirá de previa audiencia al interesado.
El recargo se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los Ayuntamientos.
La entrada en vigor de estas medidas se produce el día siguiente de la publicación de la norma en el B.O.E., esto es, el 26 de mayo de 2023 si bien, se requiere que se constate la desocupación del inmueble en la fecha del devengo del recargo.